其立法规定有不少亮点

发布时间：2025-08-01 11:23:16 来源：数字行投资通 作者：房产政策

　　中国消费者报报道(记者任震宇)作为《民法典》篇幅最大的系列“合同编”，其立法规定有不少亮点，报道对消费者权益进行了更加全面的合同保护。

　　经营者承担产品试用风险

　　近年来，烦心法典体验式消费成为一个新的事民热点。体验式消费的系列一个重要形式就是经营者以免费或者极低价格的形式，向消费者提供商品，报道供消费者试用一段时间，合同消费者觉得满意再购买。烦心法典对于这种新的事民消费形式，《民法典》的系列第六百三十七条到第六百四十条，对试用期限、报道所有权归属、合同费用、烦心法典风险等，事民都分别进行了规范。

谢正军/图

　　沉默视为购买。第六百三十八条规定：“试用买卖的买受人在试用期内可以购买标的物，也可以拒绝购买。试用期限届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。试用买卖的买受人在试用期内已经支付部分价款或者对标的物实施出卖、出租、设立担保物权等行为的，视为同意购买。”

　　中国人民大学民商事法律研究中心执行主任石佳友对此解读说，一般来说，沉默意味着拒绝，但“试用期限届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买”是一种特殊的规定，这种规定是考虑到试用期间，商品已经在买受人的手中，已经在使用了，在这种特定情境下，将沉默视为同意，是法律的例外规定。而试用期间，试用商品的所有权依然属于出卖人，买受人只有使用权，没有其他处置权利。所以如果买受人对试用的商品实施一些特定的处分行为，比如专卖、出租、抵押，则视为已经同意购买。

　　风险归卖方。第六百四十条规定：“标的物在试用期内毁损、灭失的风险由出卖人承担。”这与一般的买卖的风险承担不同，一般的买卖中，风险随着交付行为而转移，交付后标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。但是试用合同与此不同，商品试用的目的是为了让试用者来购买，在试用期间，标的物的所有权还在出卖人那里，并没有转移给买受人，所以如果标的物因为意外损毁灭失，即使不是出卖人的过失，风险也是由出卖人承担。

　　催缴物业费不能停供水电燃气

　　《民法典》合同编中还专门设立了“物业服务合同”，这是以前的《合同法》没有的。

　　在物业服务承诺的效力方面，第九百三十八条第二款明确：“物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。”北京市第一中级人民法院法官丁宇翔表示，在物业服务承诺的效力方面，在具体的案件诉讼中，即使物业服务合同文本中没有明确写入上述服务承诺，但只要业主能够证明物业服务人确曾有过承诺，法院即可确认其效力。

　　在安全保障义务方面，第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”丁宇翔认为，该条款明确了物业服务人对业主人身、财产安全的适当保障义务。不过物业服务人的安全保障义务不是无限制的，而只是“适当”的义务。比如，业主正确停放在小区内的自行车被窃，物业服务人能够证明其保安在岗，且能够提供画面清晰的监控视频，就应认为其已尽到了安全保障义务。此后，即使盗贼未被抓获，也不应由物业服务人赔偿丢失自行车的损失。

　　丁宇翔还对第九百四十四条第三款关于“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费”的规定大加赞赏。他表示，该条款考虑到了业主的实际生活需求，彰显了《民法典》的人文关怀，值得充分肯定。

　　交通工具禁止“霸座”

　　近年来，高铁“霸座”现象引起社会高度关注，“霸座”者在高铁等交通工具上乘坐不属于自己的座位，且拒绝离开，这一不文明现象受到社会普遍谴责。《民法典》合同编在“客运合同”中，对这种现象作出了规范。第八百一十五条规定：“旅客应当按照有效客票记载的时间、班次和座位号乘坐。旅客无票乘坐、超程乘坐、越级乘坐或者持不符合减价条件的优惠客票乘坐的，应当补交票款，承运人可以按照规定加收票款;旅客不支付票款的，承运人可以拒绝运输。实名制客运合同的旅客丢失客票的，可以请求承运人挂失补办，承运人不得再次收取票款和其他不合理费用。”

　　石佳友说：“有的人买了高铁二等座票，但看到一等座、商务座有空着，他就去坐，这实际上是一种不当得利行为，享受了不应该享受的服务。同样，如果有人本来买的是靠走道的座位，却强占靠窗的座位，拒绝离开，这也侵犯了他人的合法利益，是一种民事违法行为。《民法典》第八百一十五条第一款要求乘客必须按照有效客票记载的时间、班次和座位号乘坐，就是要规范此类行为。这一条同时也对无票乘坐、买短乘长等行为作出规定，要求补交票款，对不补票的，承运人可以拒绝为其提供运输服务。”

　　二房东超租期转租可能被索赔

　　在大城市部分地区租房资源紧缺的情况下，房客的利益有时得不到保障，甚至租房快到期想续租时，遭遇涨价或转租，不得不搬离。为落实党中央提出的建立租购同权住房制度的要求，保护承租人利益，《民法典》合同编的典型合同中专门设立“租赁合同”，并对房屋租赁中的承租方进行倾斜性保护。

　　中国政法大学民法研究所所长、中国法学会民法典合同编课题组成员刘家安教授表示，合同编的“租赁合同”总体来说继承了《合同法》中对租赁合同的规定，但也根据实践，有不少改进创新。

　　例如第七百零六条规定：“当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。”刘家安解释说，《城市房地产管理法》规定，租房合同需要登记备案，但现实中大量租房合同是没有备案的，根据《民法典》这一条款，即使租房合同没有登记备案，也不影响其法律效力。因为合同登记备案属于管理性强制性规定，它并不影响合同的效力性强制性规定。

　　第七百一十七条规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”刘家安表示，现行《合同法》对转租期限超过承租人剩余租赁期限的，认定合同无效。而《民法典》改为“超过部分的约定对出租人不具有法律约束力”后，不直接判断合同本身效力，只规定“超过部分的约定对出租人不具有法律约束力”。如果出租人要求收回房屋，那在承认合同有效的基础上，可以推导出转租房屋的承租人与第三人之间存在违约的逻辑关系，第三人可以向转租房屋的承租人提出索赔。

　　第七百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”刘家安表示，这一条款主要目的也是保障承租人的利益，让承租人居住更加稳定。

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